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“住改商之困”系列调查②

南海网、新海南客户端记者 李文韬

近日，海口某小区业主因楼上住改商扰民影响睡眠，多次沟通无果后引发激烈纠纷。类似的住改商矛盾屡见不鲜，"住改商" 在便利经济发展的同时，也给居民生活带来诸多困扰。为此，南海网、南国都市报特邀海南行一律师事务所律师罗涛，就住改商的法律边界、维权困境与破解建议展开深度探讨。

哪些现象属于住改商？住改商怎么做到合法合规？住改商如何监管？

海南行一律师事务所律师罗涛介绍说，住改商主要是指将原本住宅用途的房屋变更为经营性用途的行为。它涵盖的范围比较广泛，既包括利用住宅从事经营生产企业、规模较大的餐饮及娱乐、洗浴，或者作为公司办公用房等营业行为，也包括因生活需要利用住宅开办小卖部、早点铺、理发店等经营行为。

具体来说，可以分为三大类：经营场所类，比如开设民宿、家庭宾馆、小卖部、理发店、棋牌室等；办公用途类，就是将住宅用作公司办公场所、广告公司、摄影室等；租赁经营类，像把住宅长期或短期出租用于商业目的，比如员工宿舍群租、托管机构、培训机构等。

擅自将住宅房屋从事经营行为，可能造成来往小区外来人员杂乱，增加小区不安全因素，干扰业主正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张问题。

2014年2月7日，国务院印发了《注册资本登记制度改革方案》（国发〔2014〕7号）。其中明确规定“简化住所（经营场所）登记手续。申请人提交场所合法使用证明即可予以登记。允许住宅登记为市场主体的住所（经营场所），但必须符合《民法典》相关规定。

“那么，取得营业执照是不是就意味着住改商就完全合法？并不是。”罗涛表示，住宅登记为公司的，取得营业执照并在公安机关备案属于行政登记及许可范围，不影响“住改商”民事行为效力问题。工商登记只是一种行政手段，按照目前的市场监督管理，关于工商登记它实行的是承诺制，对于注册地址为住宅的合法性，由申请人承诺即可，所以说取得工商登记并不一定就是合法的。

业主改变住宅用途是有限制条件的，根据《民法典》第二百七十九条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。可知住改商行为的合法性需要满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主一致同意。

对于住改商损害利害关系业主权益的，在法律上是有明确规定的。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

哪些人属于住改商的利害关系业主？遭遇住改商扰民困扰应如何维权？

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

“如何确定业主为有利害关系的业主，因改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围、程度不同，要具体情况具体分析。”罗涛说，总之，无论是不是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均是本条所说的有利害关系的业主。

罗涛表示，有权监管“住改商”的部门比较多。首先是物业、业主委员会、社区居委会、街道办，这些部门发现非法住改商行为或住改商扰民行为，可以发出整改通知、调解纠纷，若无效，可上报执法部门。其中物业方面，根据《物业管理条例》，物业需对非法住改商行为进行制止。

此外，公安派出所依据《治安管理处罚法》第58条对噪声扰民的有处理的权限；市场监督管理部门负责查处无证经营行为，吊销虚假登记的营业执照；城管部门处理乱搭乱建、占用公共设施等行为；环保部门针对噪声、油烟污染等问题进行执法。

罗涛认为，根据住改商的情形，负有监管责任的部门包括社区、公安、规划、城管、建设、国土、环保、消防、工商等，按不同违法情形，应当由不同部门负责监管。

如果通过这些途径无法解决，业主还可以依据《民法典》及相关司法解释，向法院提起民事诉讼，要求排除妨害、恢复原状、停止经营、损害赔偿。

“实际维权过程中确实存在不少难点。比如举证困难，一些侵权行为具有隐蔽性，像签字造假这种情况，业主很难察觉和取证；还有部门职责交叉的问题，由于住改商涉及多个部门监管，容易出现推诿现象，比如民宿经营就涉及工商、消防、公安等多个部门；同时，部分违规行为隐蔽性强，处罚成本较低，导致执法力度不足。”罗涛说，另外，即使取得了利害关系业主的同意书，但同意程序不规范，比如业主大会或书面同意缺乏统一标准，容易引发争议。

罗涛提醒广大市民，针对这些问题，业主自身要加强取证意识，及时对住改商存在的违法行为、扰民行为、侵权行为进行取证，像报警记录、物业的巡视记录、扰乱小区卫生的记录、污水油烟违法排放的记录等都可以作为证据。同时，业主有权督促物业加强管理，比如对到访人员进行实名登记、规范车辆进出管理、及时向相关部门报告情况等。

法律规范需完善 可学习借鉴其他地区管理办法

“在法规方面，目前确实存在一些规定不够明确，需要完善的地方。比如说营业执照注册申请采用承诺制，注册的时候工商部门只进行形式审查，由注册人自己对注册地址的真实性、合法性负责，难免出现问题；利害关系业主的同意书程序不规范，真实性难确保，察觉、取证难度大，也容易产生问题。”对此，罗涛提出几点建议：首先可以从源头上进行管控，从注册的时候就进行明确，对于经营地址应当进行规范，审核相关利害关系人的同意证明。同时，细化经营业态分类，明确禁止类（如餐饮、娱乐）和限制类（如民宿）清单，避免“一刀切”的情况。对于不符合规定的，应当列入异常经营名录。

“海南可以学习借鉴一些其他地区设置的关于‘住改商’的相关办法。”罗涛分类概括了几种其他地区的管理办法：一是取得前置审批，如上海明确要求，以城镇居住用房作为企业住所（经营场所）的，应当按照《上海市住宅物业管理规定》的规定办理改变房屋使用性质的手续；二是利害关系人同意：如浙江、辽宁、天津、黑龙江等地要求以住宅作企业住所（经营场所）登记的，应当遵守法律、法规、管理规约有关规定，并征得利害关系人书面同意，这一点在海南现实中实践上没落实到位；三是设定企业类型“正面清单”，如重庆、陕西等地允许从事电子商务、设计策划、软件开发、管理咨询等不影响居民正常生活经营活动的企业将住宅登记为企业住所（经营场所），湖北等地允许从事 “安全、环保、不扰民”行业的企业将住宅登记为企业住所（经营场所）；四是设定企业类型“负面清单”，如重庆、广西、青海等省市规定，从事存在安全隐患和消防隐患、产生声光污染和油烟污染以及影响小区生活环境、治安管理的生产经营活动，影响居民正常生活的企业不得将住宅登记为企业住所（经营场所），吉林省还特别列举了利用住宅从事娱乐场所经营、互联网上网服务、危险化学品及烟花爆竹生产、储存和经营的，工商行政管理部门不予办理营业执照。

监制：周元

策划：纪燕玲

统筹：肖小冰、符金花

问政海南丨快来说说你的“住改商”困扰

午休时分，楼里快递驿站人来人往，嘈杂的交谈声、让您难以入眠；深夜，小区内的私房菜馆人声鼎沸，醉酒后的吵闹声回荡在楼宇间。 “住改商” 在给周边居民带来便利的同时，也带来了困扰。

据了解，只要获得经营地址周边利害相关业主的同意，就可以实现在小区的住房里开公司营业。小区“住改商”已成普遍现象，关系着千千万万个业主的生活起居。那么，营业执照的申请具体需要什么样的流程和资质？“住改商”在经营内容上是否有限制？在监管上又应如何把关？如果在经营许可方面手续齐全的情况下扰民，业主们又应该如何维权？“住改商”情况普遍且复杂，存在业主维权难，相关部门监管、处理难的情况，又应如何破解？南海网、南国都市报4月27日起推出“住改商”之困系列调查，深挖“住改商”治理难点，寻求“住”“商”共赢之道。

如果您在生活中遇到 “住改商”的相关问题，或是对“住改商”整治有独特的见解和思路，欢迎与我们联系。

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